Недвижимость:Хроники Кризиса

Финансовый кризис, которым в настоящее время охвачена вся планета,  в первую очередь отразился на мировых рынках недвижимости. Печальный, но неопровержимый факт: ни американский, ни европейские рынки  не сумели оказать катастрофическому снижению цен на недвижимость никакого заметного сопротивления. Непредсказуемый характер, который приобрело ценообразование на рынках недвижимости и строительства, опровергает сделанные ранее оптимистичные предположения о восстановлении рынка в начале 2009 года. Большинство экспертов  осторожно ссылаются на 2010 год, в котором ситуация якобы станет более устойчивой и поддающейся прогнозам.

         В России настоящий кризис является вторым по счету, затронувшим рынок недвижимости в таком масштабе. И, к большому сожалению,  признать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости в полной мере подготовленной к финансовому кризису нельзя. 

          Панические настроения по поводу значительного падения цен и сложная финансовая ситуация в начале кризиса побудили собственников к быстрой реализации квартир и снижению цен. После этого наступило резкое сокращение предложения – и сейчас собственники предпочитают снять квартиры с продажи, чтобы выставить их позже, на подъеме рынка.

         Помимо сокращения количества предложений в настоящее время наблюдается значительное падение курса рубля и существенные колебания курсов валют. Инфляция порождает нестабильное положение участников сделок с недвижимостью. Особенно это сказывается на покупательной способности приобретателей, так как высокий инфляционный уровень буквально обесценивает их средства. При этом кризис затрагивает не только фактический процесс возведения зданий или продажи недвижимости, но и его юридические аспекты.

       Об этих и других животрепещущих вопросах, о юридическом урегулировании отношений «застройщик-инвестор» мы беседуем с адвокатом Евгением Ковалевым.

В.К.: С какими юридическими проблемами на Ваш взгляд,  столкнулись строительные компании в период экономического кризиса?

 Е.К.: В настоящее время существенно возросли риски для застройщиков, в особенности для тех из них, кто строит многоквартирные жилые дома.

          Риски застройщиков преимущественно связаны с досрочным прекращением с ними договоров инвестирования по инициативе инвесторов. Поэтому застройщики несут убытки: как в сумме полученных средств инвестирования, так и в сумме неустойки – договорной или по закону.

           Такой риск обусловлен тем, что прогнозируется существенное падение цен на недвижимость, вследствие чего возврат денежных средств инвесторам выгоднее недвижимости в силу ее переоцененности.  

            К сожалению, в большинстве договоров на застройку не было предусмотрено изменение условий в связи с кризисом: в основном договоры были заключены с позиции силы застройщиков.

В.К.: Каковы, по Вашему мнению, основные юридические риски для застройщиков в условиях настоящего кризиса?

   Е.К.: Во-первых, риски могут быть связаны с нарушением норм земельного законодательства. В настоящее время некоторые компании с целью снижения затрат начинают строительство объектов, не имея на то необходимого разрешения. А в дальнейшем может оказаться, что земельный участок, выделенный компании под строительство, был предоставлен администрацией с нарушением норм действующего законодательства.

            Строительные компании могут столкнуться и с другой ситуацией. Заключив договор аренды земельного участка, застройщик готовит площадку к строительству и при необходимости сносит полуразвалившиеся строения.  При этом застройщик может столкнуться с материальными претензиями третьих лиц, поскольку до принятия Федерального закона регистрация объектов недвижимости проводилась в БТИ, а земельных участков — в земельном комитете.
             Среди наиболее распространенных юридических рисков можно отметить также налоговые споры. Сейчас большое количество судов связано с оспариванием решений налоговых органов о доначислении сумм налогов, взыскании с организаций пеней и штрафов. Так, в ряде случаев налоговые органы квалифицируют договоры долевого участия в строительстве как договоры строительного подряда, и, соответственно, считают НДС с каждого платежа дольщика, полученного за период строительства дома. При этом аргументы застройщиков о единовременном перечислении НДС в момент ввода объекта в эксплуатацию налоговыми органами не принимаются.

            Подобные решения налоговых органов удается признать недействительными, но бывают ситуации, когда и застройщики допускают ошибки. Так, во время аудиторских проверок компаний-застройщиков мы сталкивались с тем, что некоторые из них не вели раздельный учет средств, полученных от дольщиков на инвестирование объектов капитального строительства. Другими словами, порядок ведения раздельного учета не был регламентирован в учетной политике (или ином внутреннем локальном документе), что тоже являлось нарушением.  Подобных нюансов всегда возникает великое множество.
         Возникающие риски и последствия можно предупредить или минимизировать с помощью проведения экспертизы правоустанавливающих документов на землю, хозяйственных договоров, а также заблаговременными аудиторскими проверками и просто консультациями специалистов.

           Естественно, застройщик не может знать все юридические нюансы, следить за судебной практикой и быть готовым к любой ситуации, поскольку он ставит перед собой другую задачу - построить качественно и в срок. Но создать на предприятии систему, с помощью которой его специалисты будут получать комплексные консультации по юридическим, бухгалтерским, финансовым и другим вопросам застройщику вполне под силу.

В.К.: Риски для многоквартирного и малоэтажного (коттеджного) строительства имеют существенные различия?

       Е.К.: Несмотря на то, что объем предложений на строительство коттеджей увеличивается, многие застройщики все же предпочитают не рисковать и берутся за возведение многоквартирных домов. Причинами является дорогостоящий строительный процесс и риск не учесть какой-либо из множества факторов, влияющих на покупательский спрос. Кроме этого, хороших мест под застройку таких поселков очень немного.

              При этом стоит заметить, что именно на пригородный рынок коттеджей и таунхаусов многие специалисты возлагают большие надежды: такое строительство будет способствовать удовлетворению спроса на загородное жилье эконом-класса, который на сегодняшний день существенно превышает предложение. И этот прогноз вполне оправдан: причиной столь малого количества недорогих объектов традиционно считается  слишком высокая цена на землю.  Строительство коттеджей и таунхаусов решает эту проблему.

         Что касается городских сооружений - риэлторы полагают, что уже существующие и строящиеся проекты все равно найдут своих покупателей, но массовости такому виду застройки не прогнозируют.  

В.К.: Как можно охарактеризовать отношения «инвестор-застройщик» в период кризиса? 

 Е.К.: В настоящее время в сфере регулирования взаимоотношений инвестора с застройщиком образовался своеобразный правовой вакуум. Зачастую, когда застройщик необоснованно завышает стоимость жилья, инвестор оказывается перед выбором: забрать вложенные средства (при этом деньги возвращаются без учета инфляции) или увеличить объем инвестирования. Обратиться в суд он не может, поскольку не имеет права собственности на объект недвижимости.

       Все это приводит к тому, что уровень инвестиционной активности до сих пор остается довольно низким.    

В.К.: Возможно ли здесь достижение компромисса?

 Е.К.: Да, возможно. Юридические компромиссы могут строиться на основе взаимного понимания застройщиками и инвесторами кризиса как общей проблемы и эффективного подхода застройщиков, проекты которых находятся в средней или высокой степени готовности, к ее решению.

          Эффективный подход заключается в составлении новых бизнес-планов на базе расчетов застройщиками себестоимости строительства для себя (без «накруток»), уменьшения застройщиками ожидаемой доходности проектов и составлении реальных мероприятий, которые позволят завершить реализацию проектов в срок или  запланировать продление сроков строительства. В этом случае речь идет о заключении с инвесторами дополнительных соглашений. Есть следующие варианты.

          Во-первых,  застройщики повышают сумму инвестирования, оперируя существенным изменением обстоятельств и апеллируя тем, что в этом случае смогут своевременно или гарантированно в иной срок завершить строительство и сдать объекты в эксплуатацию.

           Во-вторых,  застройщики снижают цену, уменьшая ее непосредственно на фиксированный процент,  либо предоставляя льготные условия рассрочки.

            Первый вариант является рискованным для застройщиков. Он может иметь положительный эффект лишь в том случае, если в их пользу сложится судебная практика, признав кризис существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения договорных отношений на новых условиях.

           Второй вариант является гораздо более гибким и оперативным, но рискован для застройщиков в силу возможной неумеренности аппетитов инвесторов.

            Если проекты находятся на низкой степени готовности, возможным выходом будет либо «замораживание» проектов с подписанием соглашений с инвесторами о возврате денежных средств в рассрочку. Кроме этого, можно подписать дополнительные соглашения о снижении цены и одновременно об увеличении сроков строительства.

              Застройщикам необходимо проявить особое внимание при оформлении скидок в виде подарков или бонусов, которые также признаются подарками в целях налогообложения. Следует иметь в виду, что одаряемый в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации должен заплатить налог, а сделки дарения между коммерческими организациями запрещены (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 В.К.: Как это оформляется юридически?            

  Е.К.: Сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений. Это подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли, выдачу разрешения на ведение строительных работ и  оформление земельно-правовых документов.

          По правовой природе договор, по которому к участию в процессе строительства привлекается профессиональная организация-застройщик (далее заказчик), представляет собой комплексный договор, сочетающий элементы посреднического договора с общими элементами договора возмездного оказания услуг. Заказчик привлекается к реализации инвестиционного проекта, когда сам инвестор в силу специфики либо каких-то иных причин не имеет возможности выполнять функции застройщика самостоятельно.

           По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ).

         Агентский договор - особая разновидность договора возмездного оказания услуг. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

          При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре.

          При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.

В.К.: Для застройщиков предусмотрены налоговые льготы, отсрочка по земельному налогу?

   Е.К.: По сведениям Владимира Пономарева, вице-президента АСР*, стоимость строительных материалов в стране сократилась примерно на 40%, а цены на земельные участки упали на 15-20%.  В связи с этим он сделал предположение, что себестоимость строительства жилья в 2009 году может сократиться примерно на 20-25%.
          В свою очередь, президент АСР Николай Кошман отметил, что в настоящее время средняя себестоимость строительства одного квадратного метра колеблется от 1,5 до 2 тысяч долларов.
         Николай Кошман высказал мнение, что в создавшихся условиях для девелоперов, строящих социальное жилье, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет, но до настоящего времени таких льгот до сих пор не появилось.

В.К.: Возможно ли «замораживание» проектов социальной сферы, финансирование которых осуществляют государственные структуры?

  Е.К.: Безусловно. Рассмотрим, к примеру, ситуацию в Санкт-Петербурге. Среди объектов, строительство которых вынуждены «заморозить» из-за сокращения бюджета городские власти, находится несколько детских садов в разных районах города и две инфекционные больницы. При этом срок ввода футбольного стадиона для «Зенита», о финансировании которого договорились городские власти и «Газпром», остался неизменным - 2010 год. Как это не печально, зрелища для нас все-таки остаются на первом месте…

В.К.: Предусматривается ли на федеральном уровне целевая поддержка строительной отрасли в связи с кризисом?

 Е.К.: По-моему мнению, правительство должно использовать два основных механизма для поддержки строительной отрасли – это ускоренное обеспечение жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и повышение потребительского спроса на квартиры и дома, в том числе через ипотеку.

В.К.: Возможна ли государственная поддержка строящимся объектам коммерческой недвижимости?

   Е.К.: Возможная поддержка только социально значимым объектам.  Что касается коммерческой недвижимости - этот вопрос остается открытым…

В.К.: Как осуществляется покупка долей в строящихся проектах финансовыми инвесторами? 

 Е.К.: Как правило, инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом результате, а также конечные потребители. Для одних определяющим является коммерческий мотив, для других — потребительский.
         Участники долевого строительства заключают с застройщиком договор об инвестировании, на основании которого инвестор финансирует строительство объекта недвижимости, либо его части (например, квартиры), а застройщик осуществляет строительные работы. После завершения строительства в соответствии с обязательствами по заключенному соглашению право собственности на объект инвестирования переходит к дольщику.
         По оценкам специалистов, контингент инвесторов в последнее время несколько изменился. Если 2-3 года назад они были представлены узкой группой высокодоходной части предпринимателей, то сейчас к инвестиционной деятельности постепенно подключается средний класс.
          Однако массовому выходу на рынок частных инвесторов препятствует довольно высокий уровень риска подобной схемы сотрудничества. Дело в том, что в процессе строительства могут возникнуть изменения, связанные с ценой квадратного метра, уменьшением или увеличением площади объекта финансирования относительно определенной договором, а также сроком исполнения обязательств.

В.К.: Можно ли, приобретая недвижимость в кризис, стать жертвой каких-либо махинаций? Как от них уберечься?

  Е.К.: Человеку во все времена было свойственно стремление к наживе посредством присвоения чужих финансов. Наивно полагать, что сегодня ситуация обстоит по-иному. Сегодняшний рынок недвижимости - это воистину обширное поле для деятельности разного рода мошенников и аферистов.

         Чтобы не стать жертвой обмана,  стоит запомнить следующие правила: во-первых, никогда не отдавайте оригиналы документов, только копии. Если же фирма настаивает на оригиналах – это сразу должно насторожить. Во-вторых, не подписывайте никаких бумаг до тех пор, пока смысл каждого предложения не будет полностью ясен.
         Решив обратиться за услугами в ту или иную риэлтерскую компанию, обратите особое внимание на наличие у неё лицензии, почётных грамот, характеристик и иных необходимых документов. Также не будет излишним просмотреть так называемые «чёрные доски» в Интернете. Это специальные сайты, на которых содержится информация о компаниях, уличенных в обмане.

          Если при обращении в агентство от покупателя сразу же требуют денег без предоставления каких-либо гарантий - мошенничество более чем возможно, и самым лучшим способом избежать обмана при покупке недвижимости будет консультация профессионального юриста.

----------------------------------------------------------------------------

* Ассоциация Строителей России