Недвижимость:Хроники Кризиса
Финансовый кризис, которым в настоящее время охвачена вся планета, в первую очередь отразился на мировых рынках недвижимости. Печальный, но неопровержимый факт: ни американский, ни европейские рынки не сумели оказать катастрофическому снижению цен на недвижимость никакого заметного сопротивления. Непредсказуемый характер, который приобрело ценообразование на рынках недвижимости и строительства, опровергает сделанные ранее оптимистичные предположения о восстановлении рынка в начале 2009 года. Большинство экспертов осторожно ссылаются на 2010 год, в котором ситуация якобы станет более устойчивой и поддающейся прогнозам.
В России настоящий кризис является вторым по счету, затронувшим рынок недвижимости в таком масштабе. И, к большому сожалению, признать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости в полной мере подготовленной к финансовому кризису нельзя.
Панические настроения по поводу значительного падения цен и сложная финансовая ситуация в начале кризиса побудили собственников к быстрой реализации квартир и снижению цен. После этого наступило резкое сокращение предложения – и сейчас собственники предпочитают снять квартиры с продажи, чтобы выставить их позже, на подъеме рынка.
Помимо сокращения количества предложений в настоящее время наблюдается значительное падение курса рубля и существенные колебания курсов валют. Инфляция порождает нестабильное положение участников сделок с недвижимостью. Особенно это сказывается на покупательной способности приобретателей, так как высокий инфляционный уровень буквально обесценивает их средства. При этом кризис затрагивает не только фактический процесс возведения зданий или продажи недвижимости, но и его юридические аспекты.
Об этих и других животрепещущих вопросах, о юридическом урегулировании отношений «застройщик-инвестор» мы беседуем с адвокатом Евгением Ковалевым.
В.К.: С какими юридическими проблемами на Ваш взгляд, столкнулись строительные компании в период экономического кризиса?
Е.К.: В настоящее время существенно возросли риски для застройщиков, в особенности для тех из них, кто строит многоквартирные жилые дома.
Риски застройщиков преимущественно связаны с досрочным прекращением с ними договоров инвестирования по инициативе инвесторов. Поэтому застройщики несут убытки: как в сумме полученных средств инвестирования, так и в сумме неустойки – договорной или по закону.
Такой риск обусловлен тем, что прогнозируется существенное падение цен на недвижимость, вследствие чего возврат денежных средств инвесторам выгоднее недвижимости в силу ее переоцененности.
К сожалению, в большинстве договоров на застройку не было предусмотрено изменение условий в связи с кризисом: в основном договоры были заключены с позиции силы застройщиков.
В.К.: Каковы, по Вашему мнению, основные юридические риски для застройщиков в условиях настоящего кризиса?
Е.К.: Во-первых, риски могут быть связаны с нарушением норм земельного законодательства. В настоящее время некоторые компании с целью снижения затрат начинают строительство объектов, не имея на то необходимого разрешения. А в дальнейшем может оказаться, что земельный участок, выделенный компании под строительство, был предоставлен администрацией с нарушением норм действующего законодательства.
Строительные компании могут столкнуться и с другой ситуацией. Заключив договор аренды земельного участка, застройщик готовит площадку к строительству и при необходимости сносит полуразвалившиеся строения. При этом застройщик может столкнуться с материальными претензиями третьих лиц, поскольку до принятия Федерального закона регистрация объектов недвижимости проводилась в БТИ, а земельных участков — в земельном комитете.
Среди наиболее распространенных юридических рисков можно отметить также налоговые споры. Сейчас большое количество судов связано с оспариванием решений налоговых органов о доначислении сумм налогов, взыскании с организаций пеней и штрафов. Так, в ряде случаев налоговые органы квалифицируют договоры долевого участия в строительстве как договоры строительного подряда, и, соответственно, считают НДС с каждого платежа дольщика, полученного за период строительства дома. При этом аргументы застройщиков о единовременном перечислении НДС в момент ввода объекта в эксплуатацию налоговыми органами не принимаются.
Подобные решения налоговых органов удается признать недействительными, но бывают ситуации, когда и застройщики допускают ошибки. Так, во время аудиторских проверок компаний-застройщиков мы сталкивались с тем, что некоторые из них не вели раздельный учет средств, полученных от дольщиков на инвестирование объектов капитального строительства. Другими словами, порядок ведения раздельного учета не был регламентирован в учетной политике (или ином внутреннем локальном документе), что тоже являлось нарушением. Подобных нюансов всегда возникает великое множество.
Возникающие риски и последствия можно предупредить или минимизировать с помощью проведения экспертизы правоустанавливающих документов на землю, хозяйственных договоров, а также заблаговременными аудиторскими проверками и просто консультациями специалистов.
Естественно, застройщик не может знать все юридические нюансы, следить за судебной практикой и быть готовым к любой ситуации, поскольку он ставит перед собой другую задачу - построить качественно и в срок. Но создать на предприятии систему, с помощью которой его специалисты будут получать комплексные консультации по юридическим, бухгалтерским, финансовым и другим вопросам застройщику вполне под силу.
В.К.: Риски для многоквартирного и малоэтажного (коттеджного) строительства имеют существенные различия?
Е.К.: Несмотря на то, что объем предложений на строительство коттеджей увеличивается, многие застройщики все же предпочитают не рисковать и берутся за возведение многоквартирных домов. Причинами является дорогостоящий строительный процесс и риск не учесть какой-либо из множества факторов, влияющих на покупательский спрос. Кроме этого, хороших мест под застройку таких поселков очень немного.
При этом стоит заметить, что именно на пригородный рынок коттеджей и таунхаусов многие специалисты возлагают большие надежды: такое строительство будет способствовать удовлетворению спроса на загородное жилье эконом-класса, который на сегодняшний день существенно превышает предложение. И этот прогноз вполне оправдан: причиной столь малого количества недорогих объектов традиционно считается слишком высокая цена на землю. Строительство коттеджей и таунхаусов решает эту проблему.
Что касается городских сооружений - риэлторы полагают, что уже существующие и строящиеся проекты все равно найдут своих покупателей, но массовости такому виду застройки не прогнозируют.
В.К.: Как можно охарактеризовать отношения «инвестор-застройщик» в период кризиса?
Е.К.: В настоящее время в сфере регулирования взаимоотношений инвестора с застройщиком образовался своеобразный правовой вакуум. Зачастую, когда застройщик необоснованно завышает стоимость жилья, инвестор оказывается перед выбором: забрать вложенные средства (при этом деньги возвращаются без учета инфляции) или увеличить объем инвестирования. Обратиться в суд он не может, поскольку не имеет права собственности на объект недвижимости.
Все это приводит к тому, что уровень инвестиционной активности до сих пор остается довольно низким.
В.К.: Возможно ли здесь достижение компромисса?
Е.К.: Да, возможно. Юридические компромиссы могут строиться на основе взаимного понимания застройщиками и инвесторами кризиса как общей проблемы и эффективного подхода застройщиков, проекты которых находятся в средней или высокой степени готовности, к ее решению.
Эффективный подход заключается в составлении новых бизнес-планов на базе расчетов застройщиками себестоимости строительства для себя (без «накруток»), уменьшения застройщиками ожидаемой доходности проектов и составлении реальных мероприятий, которые позволят завершить реализацию проектов в срок или запланировать продление сроков строительства. В этом случае речь идет о заключении с инвесторами дополнительных соглашений. Есть следующие варианты.
Во-первых, застройщики повышают сумму инвестирования, оперируя существенным изменением обстоятельств и апеллируя тем, что в этом случае смогут своевременно или гарантированно в иной срок завершить строительство и сдать объекты в эксплуатацию.
Во-вторых, застройщики снижают цену, уменьшая ее непосредственно на фиксированный процент, либо предоставляя льготные условия рассрочки.
Первый вариант является рискованным для застройщиков. Он может иметь положительный эффект лишь в том случае, если в их пользу сложится судебная практика, признав кризис существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения договорных отношений на новых условиях.
Второй вариант является гораздо более гибким и оперативным, но рискован для застройщиков в силу возможной неумеренности аппетитов инвесторов.
Если проекты находятся на низкой степени готовности, возможным выходом будет либо «замораживание» проектов с подписанием соглашений с инвесторами о возврате денежных средств в рассрочку. Кроме этого, можно подписать дополнительные соглашения о снижении цены и одновременно об увеличении сроков строительства.
Застройщикам необходимо проявить особое внимание при оформлении скидок в виде подарков или бонусов, которые также признаются подарками в целях налогообложения. Следует иметь в виду, что одаряемый в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации должен заплатить налог, а сделки дарения между коммерческими организациями запрещены (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В.К.: Как это оформляется юридически?
Е.К.: Сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений. Это подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли, выдачу разрешения на ведение строительных работ и оформление земельно-правовых документов.
По правовой природе договор, по которому к участию в процессе строительства привлекается профессиональная организация-застройщик (далее заказчик), представляет собой комплексный договор, сочетающий элементы посреднического договора с общими элементами договора возмездного оказания услуг. Заказчик привлекается к реализации инвестиционного проекта, когда сам инвестор в силу специфики либо каких-то иных причин не имеет возможности выполнять функции застройщика самостоятельно.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ).
Агентский договор - особая разновидность договора возмездного оказания услуг. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).
При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре.
При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.
В.К.: Для застройщиков предусмотрены налоговые льготы, отсрочка по земельному налогу?
Е.К.: По сведениям Владимира Пономарева, вице-президента АСР*, стоимость строительных материалов в стране сократилась примерно на 40%, а цены на земельные участки упали на 15-20%. В связи с этим он сделал предположение, что себестоимость строительства жилья в 2009 году может сократиться примерно на 20-25%.
В свою очередь, президент АСР Николай Кошман отметил, что в настоящее время средняя себестоимость строительства одного квадратного метра колеблется от 1,5 до 2 тысяч долларов.
Николай Кошман высказал мнение, что в создавшихся условиях для девелоперов, строящих социальное жилье, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет, но до настоящего времени таких льгот до сих пор не появилось.
В.К.: Возможно ли «замораживание» проектов социальной сферы, финансирование которых осуществляют государственные структуры?
Е.К.: Безусловно. Рассмотрим, к примеру, ситуацию в Санкт-Петербурге. Среди объектов, строительство которых вынуждены «заморозить» из-за сокращения бюджета городские власти, находится несколько детских садов в разных районах города и две инфекционные больницы. При этом срок ввода футбольного стадиона для «Зенита», о финансировании которого договорились городские власти и «Газпром», остался неизменным - 2010 год. Как это не печально, зрелища для нас все-таки остаются на первом месте…
В.К.: Предусматривается ли на федеральном уровне целевая поддержка строительной отрасли в связи с кризисом?
Е.К.: По-моему мнению, правительство должно использовать два основных механизма для поддержки строительной отрасли – это ускоренное обеспечение жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и повышение потребительского спроса на квартиры и дома, в том числе через ипотеку.
В.К.: Возможна ли государственная поддержка строящимся объектам коммерческой недвижимости?
Е.К.: Возможная поддержка только социально значимым объектам. Что касается коммерческой недвижимости - этот вопрос остается открытым…
В.К.: Как осуществляется покупка долей в строящихся проектах финансовыми инвесторами?
Е.К.: Как правило, инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом результате, а также конечные потребители. Для одних определяющим является коммерческий мотив, для других — потребительский.
Участники долевого строительства заключают с застройщиком договор об инвестировании, на основании которого инвестор финансирует строительство объекта недвижимости, либо его части (например, квартиры), а застройщик осуществляет строительные работы. После завершения строительства в соответствии с обязательствами по заключенному соглашению право собственности на объект инвестирования переходит к дольщику.
По оценкам специалистов, контингент инвесторов в последнее время несколько изменился. Если 2-3 года назад они были представлены узкой группой высокодоходной части предпринимателей, то сейчас к инвестиционной деятельности постепенно подключается средний класс.
Однако массовому выходу на рынок частных инвесторов препятствует довольно высокий уровень риска подобной схемы сотрудничества. Дело в том, что в процессе строительства могут возникнуть изменения, связанные с ценой квадратного метра, уменьшением или увеличением площади объекта финансирования относительно определенной договором, а также сроком исполнения обязательств.
В.К.: Можно ли, приобретая недвижимость в кризис, стать жертвой каких-либо махинаций? Как от них уберечься?
Е.К.: Человеку во все времена было свойственно стремление к наживе посредством присвоения чужих финансов. Наивно полагать, что сегодня ситуация обстоит по-иному. Сегодняшний рынок недвижимости - это воистину обширное поле для деятельности разного рода мошенников и аферистов.
Чтобы не стать жертвой обмана, стоит запомнить следующие правила: во-первых, никогда не отдавайте оригиналы документов, только копии. Если же фирма настаивает на оригиналах – это сразу должно насторожить. Во-вторых, не подписывайте никаких бумаг до тех пор, пока смысл каждого предложения не будет полностью ясен.
Решив обратиться за услугами в ту или иную риэлтерскую компанию, обратите особое внимание на наличие у неё лицензии, почётных грамот, характеристик и иных необходимых документов. Также не будет излишним просмотреть так называемые «чёрные доски» в Интернете. Это специальные сайты, на которых содержится информация о компаниях, уличенных в обмане.
Если при обращении в агентство от покупателя сразу же требуют денег без предоставления каких-либо гарантий - мошенничество более чем возможно, и самым лучшим способом избежать обмана при покупке недвижимости будет консультация профессионального юриста.
----------------------------------------------------------------------------
* Ассоциация Строителей России
(RusArticles SC #848809)
Нажмите здесь, чтобы опубликовать эту статью на своем сайте или блоге, это бесплатно и просто!Тэги статьи:
недвижимость
,экономический кризис
,юридические риски
,юридический компромисс
,покупка долей в строящихся объектах
Всего несколько периодов, в течение года, когда это везучее время, чтобы продать дом и несколько возможностей, когда идея продажи, конечно же, не является хорошей идеей. В этой статье мы расскажем оба этапа и найдем причину, почему это хорошо или плохо.
Черноморское побережье Болгарии разделяют на две части — северное и южное. Первое, что бросается в глаза на Южном побережье Болгарии — это слияние безбрежного голубого морского простора с такими же бескрайними голубоватыми лесами, покрывающими спускающиеся к морю отроги Стара-Планины и Странджи — горного массива на юго-востоке Болгарии, восточного ответвления Балканского хребта.
Посуточная Аренда квартир в Киева-Альтернатива гостиницам
Рынок недвижимости в 2010 году был обусловлен отчаяным ожиданием позитивных новостей со стороны продавцов и ожиданием со стороны покупателей. Нельзя не отметить, как основную, продолжительную тенденцию снижения цен на жилье – для различных категорий и месторасположения цены снизились на 10-25%.
Арендовать офис выгоднее, чем его приобрести, особенно, если разговор идет о фирмах, которые находятся в постоянном развитии, мало того, правильнее, если помещение будет располагаться в бизнес-центре.
Существует такое мнение, что чем больше отправить на сайт одно и то же объявление— то будет больше шансов продать (сдать) недвижимость. Но есть одно «но». Как правило, будущие клиенты очень насторожено относятся к таким доскам объявлений, воспринимая как «спам». Кроме этого работает самая обычная психология — если не нашли с брокером общих тем для сотрудничества, то очень не хочется все время попадать на одного и того же человека, да и телефонные разговоры стоят денег — зачем их тратить впустую?
В статье представлен подробный анализ приоритетов выбора гостей при посуточной аренде квартир в городе Новосибирске. Проанализированы два направления: 1. Что нравится в посуточной аренде и почему ее выбирают; 2. Что хотелось бы добавить в перечень посуточных услуг.
Когда речь идет о недвижимости, большинство продавцов не знают, что можно сделать, что бы дело перешло к тому, что бы переговоры переросли в сделку. Зная, когда и как лучше продать недвижимость, может означать, тысячи или даже десятки тысяч долларов, которые будут сохранены или потеряны.
Прочитав довольно невразумительные статьи и комментарии, размещенные на Интернет-сайтах и повинуясь щекочущему чувству острого интереса, любознательный автор, наконец, отыскал в сетях Всемирной паутины видеозапись программы «Гордон Кихот. 03 апреля. Аркаим». Одним словом, я была так поражена просмотром, что решилась написать статью о телевизионной передаче, снятой два года, и вышедшей в эфир полтора месяца тому назад.
Финансовый кризис, которым в настоящее время охвачена вся планета, в первую очередь отразился на мировых рынках недвижимости. Непредсказуемый характер, который приобрело ценообразование на рынках недвижимости и строительства, опровергает сделанные ранее оптимистичные предположения о восстановлении рынка в начале 2009 года. Большинство экспертов осторожно ссылаются на 2010 год, в котором ситуация якобы станет более устойчивой и поддающейся прогнозам...
Как покупать антиквариат? Какие вещи являются редкими и пользуются высоким спросом? Как отличить подлинник от подделки? Читайте в статье "Биография" роскоши.
Если театр - это царство условности, почему же он так близок сердцу? Какая тайна скрывается в сценическом пространстве, пронизанном светом прожектора и обрамленным тяжелой тканью? Кажется, все в театре: лепнина на потолке и балконе, скульптурные складки занавеса, плавное возвышение сцены, высокий архитектурный свод дышат человеческой мыслью и страстью. Отголоски драматического величия звучат в театральном зале… и в современном интерьере.
Известный архитектор Мис ван дер Роэ когда-то сказал: «Бог – в деталях». Можно кропотливо создавать безупречный интерьер, но всего один неудачно выбранный элемент декора способен уничтожить всю выверенную эстетику пространства. Однако этого не случится с изделиями из натуральных материалов, с классическими орнаментальными мотивами, с красотой природных фактур. Они всегда будут совершать артистичные пространственные игры, лавировать разнообразными стилями, придавая интерьеру необходимую завершенность.
Haute couture… Вот уже много поколений испытывает на себе удивительную, чарующую власть этой фразы. Непредсказуемая, артистичная, постоянно обновляющаяся, высокая мода так же многогранна и восхитительна, как и сам Париж – город, в котором она появилась уже более полутора веков тому назад. И, наверное, счастлив тот, кому удалось побывать в «сердце высокой моды», и ощутить его волнующий пульс.
Вечные ценности, прошедшие проверку временем, были популярны всегда: и во времена античности, и в XXI веке. Вопреки распространенному стремлению оформлять пространство интерсферы в ультрасовременной стилистике, классические интерьеры, тем не менее, неотвратимо притягательны, и таинственно – непринужденно манят в свою роскошную, и светлую глубину. Почему? Наверное, такой интерьер «возвышает» своего владельца, дарит ему постоянное ощущение собственной избранности, душевной и физической гармонии.
осток и Запад… Как часто можно услышать о постоянной нетерпимости, о взаимоисключающих свойствах двух мировоззрений. Но существует ли подобное противопоставление на самом деле? В этом можно усомниться, исследуя тенденции современного дизайна...